[충청신문=박상권 건전사회 시민운동 충북협의회 사무처장] 지난달 31일 전국의 지방자치단체는 올해 개별공시지가를 공시했다. 표준공시지가라는 게 있다. 국토교통부장관이 토지의 이용 상황이나 주변환경, 용도지역, 도로상황과 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정한 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 원칙적으로 매년 1월 1일을 기준으로 현재의 단위면적당(㎡) 가격으로 공시한 적정가격이다. 개별공시지가란 이를 근거로 도출되는 개별토지의 단위면적당 적정 가격을 말한다.
올해 전국평균 개별공시지가가 지난해보다 5.34% 상승했다고 하며 이는 지난 2008년(10.05% 상승) 이후 9년 만에 가장 높은 상승률이라고 한다. 개별공시지가의 상승률은 지난 2월 22일 국토교통부가 1월 1일 기준으로 조사·평가해 공시한 전국 표준지 50만 필지에 대한 공시지가가 전국 평균 4.94% 올랐다고 발표했을 때 이미 예견할 수 있었다.
이에 대하여 부동산 전문가들은 “공시지가는 실제 거래가격을 따라잡는 속도가 더디다”며 “실거래가가 많이 오른 지역은 향후 3~4년간 지속적으로 오른다고 보면 된다”고 말하기도 하고, “문재인 대통령이 후보시절 보유세 인상을 주장하다가 최종 공약에서 뺐다”며 “조세저항이 큰 세율인상보다는 ‘과표현실화’, 공시지가 인상을 통해 도시 재생이나 공공임대주택 사업에 필요한 예산 등을 마련할 것”으로 예상하기도 했다.
개별공시지가는 양도소득세, 보유세(종합부동산세+재산서), 소송의 가액 등 각종 부동산 관련 국세 및 지방세 산정의 기초이며 건강 보험료, 기초노령연금 수급자 결정, 공직자 재산 등록 등 다양한 분야에서 활용되고 있다.
이러한 개별공시지가를 산정함에 있어 각종 문제점들도 발생하는 것은 표준지공시지가 대상이 턱없이 적기 때문이다. 대략 개별공시지의 필지수 대비 1.5%에 불과하다. 관련 법률인 부동산 가격 공시에 관한 법률의 규정이 “개별공시지가를 결정 공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되 해당토지와 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다”라고 강제 규정하고 있는 것이 문제의 출발이다.
필자가 조사한 바에 의하면 당진시의 개별공시지가 대상 필지 수는 32만8916필지인데 비하여 표준지 공시지가 필지수는 3595필지로서 1.09%에 불과하다. 이렇게 적은 표준지 공시지가를 이용하여 각 필지별 특성을 고려하여 적당한 개별 공시지가를 산정한다는 것은 눈 가리고 아웅하기다.
실제로 당진시는 전국평균 상승률에 훨씬 못 미치는 3.09%의 인상에 불과했다. 2008년도에 지정되어 지지부진 끌고 오다 6년만인 2014년에 해제된 황해 경제자유구역의 영향이 크다는 당진시 담당부서 공무원의 말이다. 실제로 황해 경제자유구역 송악지구지역에 포함된 개별공시지가 대상 토지 중 일부는 3년 연속 가격이 하락하고 있다.
그러나 속내를 들여다보면 터무니없는 가격도 있다. 서해안 고속도로 송악IC 램프구역 내 위치한 한 토지는 토지의 형상이나 이용도, 도로접근 상황들을 보았을 때 2017년도 개별공시지가는 3년 연속 5000원씩 하락하고 있지만 개별공시지가가 현 거래호가보다 100% 이상 높다고 인근 부동산 중개업자들은 말한다. 이는 인근에 토지와 유사한 가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가가 없기 때문에 지목이 임야라는 이유 말고 상황이 전혀 다른 표준지 공시지가를 기준으로 비준표를 사용하여 지가를 산정한 결과라고 본다. 이에 대해 토지소유자들은 현실과 맞지 않는 개별공시지가를 국가나 지방정부할 것 없이 국민으로부터 세금수탈 행위의 일환으로 사용할 뿐이라고 강한 불만을 토로한다. 정부에서 개별공시지가를 기준으로 매입한다면 조건없이 수용할 것이라고 말하고 있다. 이런 모순은 제도에 얽매이지 말고 과감하게 시정 할 필요가 있다. 물론 이에 따른 또 다른 문제점들도 상존할 수 있다. 그렇다고 이대로 방치해서는 더더욱 안 될 것이다.
위와 같은 모순의 해결책은 우선 표준지 공시지가 필지수를 현재의 1.5%에서 3% 대로 늘려 개별공시지가를 산정하는데 이용하고 부동산 가격 공시에 관한 법률의 각 독소조항을 과감히 정비하여 현지 상황에 적합한 공시지가가 산정될 수 있도록 제도적 보완으로 해결할 수 있을 것이다.
개별공시지가는 국민 모두가 공감할 수 있는 가격으로 산정되어야 하는 것으로 이제는 국민을 위하여 이제까지 드러난 문제점들을 과감히 수용하여 국민의 불신을 해소하고 삶의 질 향상에 기여하길 바란다.