[충청신문=법률사무소 다올 이한나 변호사]  부동산 거래에서 매매계약이 체결되었는지가 문제되기도 한다. 예컨대 아파트 분양계약에서 가계약서만 미리 작성해둔 경우에 이러한 상황이 벌어질 수 있다. 실제로 가계약 내용대로 부동산 거래가 마쳐진다면 아무 문제가 없다. 분쟁이 발생하는 경우는 계약 당사자 한 쪽에서 ‘가계약이므로 해지할 수 있다거나 가계약이므로 부동산을 사지 않더라도 계약금은 그대로 돌려받아야 한다’는 등의 주장을 하여 가계약이 제대로 이행되지 않는 때이다. 정식 매매계약, 가계약은 법적 효력이 다른가. 우선 결론부터 말하자면 효력은 동일하다. 

 

중요한 것은 계약서의 명칭이 ‘매매계약서’인지 ‘가계약서’인지가 아니라, 계약의 본질적인 부분에 대한 합의가 이루어졌느냐 하는 것이다. 매매계약의 본질적인 부분은 ‘무엇을, 얼마에 사고 팔 것인지’이다. 따라서 계약의 명칭에 상관없이 매매계약의 목적물과 대금에 대한 합의가 이루어졌다면 매매계약은 체결된 것이다. 우리 대법원도 “비록 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다”고 판시하였다. 

 

반면에 매매계약서를 작성했다고 하더라도 목적물과 대금에 관한 합의가 명확하지 않다면 매매계약이 성립된 것이 아니다. 우리 대법원은 “원고와 피고 사이에 피고가 원고에게 상호 합의 하에 주택 1동을 매입하여 준다는 뜻의 약정을 하고 약정서가 있으나 그 주택의 위치, 종류, 규모, 가격정도 기타 그 주택을 특정함에 필요한 사항에 관한 기재가 없고 그밖에 위와 같은 사항에 관하여 원·피고 사이에 어떠한 합의가 이루어졌다고 인정할 만한 자료도 없고 조리나 사회경험칙으로도 이를 특정시킬 방법이 없으므로 이는 계약으로서의 효력이 없다”고 판시하였고, 또 다른 판결에서 “매매계약의 목적물이 A, B, C 부동산 3필지 및 그 외에 같은 동 소재 소외 망인 소유 부동산 전부라고 표시되어 있었다. 매매계약의 목적물 중 특정된 3필지를 제외한 나머지 부동산이 토지인지 건물인지, 토지라면 그 필지, 지번, 지목, 면적, 건물이라면 그 소재지, 구조, 면적 등 어떠한 부동산인지를 알 수 있는 표시가 전혀 되어 있지 않았다. 그 목적물 중 특정된 3필지를 제외한 나머지 부동산에 대한 매매는 그 목적물의 표시가 너무 추상적이어서 매매계약 이후에 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다고 볼 수 없어 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다”고 판시한 바 있다. 이처럼 매매 목적물과 대금에 대한 명확한 합의가 있었다면 매매계약이 체결된 것이고, 계약의 명칭에 따라 계약 체결 여부가 달라지는 건 아니다.