[충청신문=백민석 세명대학교 부동산학과 교수] 최근 정부는 가계부채 관리 방안으로 부동산시장에 개입하여 주택시장의 공급 물량을 규제해 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다고 한다. 금융규제로는 가계부채 증가세가 안정되지 않자, 특단의 대책으로 공급 조절 방안을 제시한 것이다. 이를 위해 정부는 공공택지 공급물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 주택 과잉공급에 대응한다고 한다. 이번 정책의 목표는 아파트 집단대출을 줄여서 가계부채를 줄이는 것이다. 가계부채의 양상이 주택담보대출을 중심으로 급증세를 나타냈기 때문이다.

정부는 올해 2월 수도권을 시작으로 5월부터는 전국 시중은행의 주택담보대출 심사를 강화하였으나, 여신심사 대상에서 제외된 아파트 중도금 집단대출이 증가하면서 주택담보대출 증가세는 안정되지 못하였다. 아파트 분양시장이 호황을 나타내자 신규 분양물량이 확대되었기 때문이다. 정부는 집단대출 증가로 인한 가계부채 증가세를 완화하기 위해 7월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 건수를 1인당 2건 이내로 제한하고, 보증 한도 또한 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한했다. 분양가가 9억원이 넘는 주택은 보증 대상에서 제외하는 초강수를 두었다. 그럼에도 불구하고 두 달 만에 택지공급 물량 축소, 주택분양보증 심사 강화라는 추가 대책을 내놓을 수밖에 없는 상황에 직면했다고 판단한 것으로 보인다.

냉정한 시각으로 시장의 움직임과 정책대안을 바라보자. 이미 올 한해에만 벌써 두 번이나 가계부채에 대한 대책을 시장에 내 놓았으나 정책목표 달성에 실패하였다. 이번이 세 번째다. 앞서 시행한 정책은 어떤 이유에서 목표 달성에 실패하였으며, 이번 정책은 과연 정책목표를 달성하여 가계부채 문제를 안정화 시킬 수 있을까? 행정 위주의 시장 안정화 정책은 정책이 시장을 바로 잡을 수 있을까? 정부의 선제적 시장개입은 시장의 방향성을 이끌어 갈 수 있을까? 안타깝지만 필자는 이에 동의하기 어렵다.

부동산시장과 관련한 정책의 근원적 문제점은 시장에 선행할 수 없는 것이다. 이는 정부가 해결할 수 없는 문제다. 예를 들어 세종시의 주택가격이 급등하여 이 지역에 대한 규제 정책을 제시하는 과정을 가정해 보자. 정부는 가격안정을 목적으로 부동산 거래나, 거래자금, 관련세제 등의 정책을 시장억제의 방향으로 추진하게 된다. 정책이 시장에 후행하게 되는 일반적인 유형이다. 먼저 시장이 실패하고 있는 전조 현상이 발생한 후에 정책은 이에 대한 대응책으로 나오게 되는 것이다. 마치 감기환자에 대한 병원의 처방처럼 일정한 병증에 대한 완화책으로 관련정책이 추진되는 것이다.

다른 관점에서 부동산시장과 관련한 정책이 시장에 선행하는 경우를 가정해 본다. 앞서 동일한 상황에서 세종시를 규제하게 되면 이 시장을 주목하던 자금들이 주변의 공주, 천안, 청주, 대전 등으로 확산될 것을 가정하고, 세종시와 함께 이들 지역 전체를 선제적으로 묶어서 규제하는 정책을 생각해 보자. 미래를 예상하는 선제적 대책으로 생각될 수 있지만 과연 시장 참여자들이 수긍하고 받아들일 수 있을까? 절대로 그렇지 못할 것이다. 공주·천안·청주·대전지역의 주민들이 가만히 있겠는가? 이렇듯 부동산시장과 관련한 정책의 근원적 문제로 인해 ‘부동산시장과 관련한 정책은 항상 뒷북을 친다’라는 비판을 들어 왔다. 하지만 실상은 어쩔 수 없었던 것이 현실이다.

최근 가계부채를 매개로 부동산시장에 개입하는 정부의 시도는 시장 현상에 대한 처방 수준을 넘어서고 있다. 가계부채가 줄지않는 현상에 대한 막연한 선제적 개입으로 판단된다. 시장은 여러 문제로 인해 실패할 수 있다. 시장이 실패하면 정부 개입, 시장 노력 등으로 정상화가 추진된다. 이는 시장의 정상적인 회복과정이다. 반면, 시장에 개입한 정부마저 실패하게 되면 막대한 후유증을 남기게 된다. 정부는 새로운 부동산시장 관련 정책을 추진하기 보다는 다양한 시장현상들에 대해 시장 참여자에게 정확한 사실을 전달하여 참여자들이 합리적으로 판단할 수 있는 기회를 부여하기를 당부한다. 그렇게만 된다면 시장의 많은 신호들이 긍정적으로 전환될 수 있을 것이다.