[궁금해요 충청 부동산시장] 2024년 충청북도 주택시장 전망

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입력 : 2024.03.28 13:24
기자명 By. 충청신문

□ 매매시장에 드리우는 불황의 그림자

2023년 봄부터 회복하기 시작한 충북 주택매매시장은 점차 정체기로 접어들었고 2024년 들어서는 하락세로 전환되었다.

한국부동산원 조사 충북 주택매매지수를 보면 24년은 연초 대비 0.06% 하락하였고 아파트 실거래 지수는 하락세로 전환된 후 2024년 1월은 0.58% 하락하여 낙폭을 키우고 있다.
충북 1월 매매 거래량은 2061건으로 전월 2453건 대비 18% 감소하였으며 거래가 되지 않아 적체된 아파트 매물은 3월 기준 1만8329건으로 1월 대비 17% 증가하였다.

짙어지는 불황의 그림자에 매매가격 전망도 하락하는 가운데 매수우위지수는 높아져서 매도자와 매수자 간의 기대심리의 격차는 점차 커지고 있다.

매도자는 다가오는 금리인하, 정부의 규제완화, 공급부족 등에 따른 가격상승 기대를 놓고 있지 못한 반면 매수자는 여전히 높은 금리 부담, 추가 하락 우려, 부동산 PF 부실, 경제 전망 우려 등으로 차츰 떨어지는 매가에도 선뜻 손을 내밀지 못하고 있는 상황이다.

□ 반등하는 전세, 상승하는 월세

이렇듯 주저하는 매매수요는 전세로 눈을 돌리는 실정이다. 대도시인 청주 파크자이는 전세가격 3.95억에서 4.2억원으로 상승하였고 중소도시 제천의 롯데캐슬도 종전 1.8억에서 2.5억 상승하는 등 정주요건이 양호한 아파트를 중심으로 시작된 전세가 상승세는 2023년 8월부터 28주 연속으로 이어가고 있다.

소형주택은 전세보증금 미반환사고에 따른 전세 기피현상으로 월세 선호가 강해지고 있다. 충북 아파트 월세지수는 109.1로 2023년 7월 이후 상승세를 이어가고 있고 전국 오피스텔 월세지수는 전월대비 0.07% 올라 100.14를 기록 중이다.

또한 물가상승에 따른 관리비 영향으로 공과금이 포함되어 있는 대학가 월세 및 저소득층 월세가격도 10~20만씩 오르고 있다.

□ 2024년 주택시장 주요이슈

침체가 이어질지 반등하여 상저하고가 될지 관심이 많아지고 있는 가운데 2024년 주택시장을 보는 주요 이슈는 다음과 같다.
첫째는 금리인하와 주택담보대출 정책이다. 고금리에 짓눌려 있는 주택구매력은 금리 인하에 따라 개선될 수 있고 매수심리를 높일 수 있다. 미국 연준이 올해 3번의 금리인하를 전망하는 가운데 우리나라의 금리인하로 이어질지 주요 관심이다. 반면 스트레스 DSR 도입 등 가계대출 건전성 관리가 중요한 시점에서 가계대출 총량 증가는 여전히 금융당국에는 부담스러운 이슈일 것이다.

둘째, 정부의 시장 안정화 정책과 공급정책이다.
주택가격안정과 거래 활성화는 양립하기 어렵지만 정부가 달성하여야 할 중요한 정책과제이다. 잠재된 부동산 PF 대출 부실을 안정적으로 관리하여 부동산 경착륙을 막고 매수 심리를 개선하여야 한다. 또한 고금리, 건축비 상승에 따라 공급 부족 이슈가 크게 부각되고 있다. 2023년 12월 기준 충북지역은 인허가(▼55%), 착공(▼93%), 준공(▼72%), 분양(▼13%) 등 전반적 공급감소를 보이고 있다. 2~3년 후 공급부족에 따른 집값 상승이 우려될 수도 있는 상황이다.

셋째 재건축시장과 건축비 상승이다. 공급대책 일환으로 안전진단, 부담금 등 재건축사업 활성화 정책이 이어지는 와중에도 주택경기 불확실성과 크게 높아진 건축비 상승은 재건축사업 활성화에 걸림돌이 되고 있다. 평당 건축비가 800~1000만원에 육박하는 가운데 민간 재건축이 실제로 가능한 사업장이 빠르게 줄어들고 있다.

현재 충북 미분양 주택은 약 3400건에 이르는데 가격은 30평대 기준 3억원 가량이 대다수이다. 그런데 이제는 평당 1000만원 3억원대 신축아파트를 짓기 어려운 상황이 되고 있는 것이다. 원가가 시장가격을 넘어서는 불균형은 장기적으로 어느 방향으로든 해소될 것이다.

그러면 지금 같은 불확실성이 높은 시기에 실수요자는 어떻게 하면 좋을까?
주택의 교환가치가 아닌 내재가치에 집중하라고 권하고 싶다. ‘투자자산으로서의 주택’이 아닌 ‘삶의 터전’으로의 사용가치에 관심을 가지고 지금 당장의 집값이 중요한 것이 아니라 집에서 누릴 수 있는 교통, 환경, 교육, 안전 등의 주거환경과 그러한 인프라의 발전가능성에 보다 관심을 기울이면 좋을 것이다. 상승시기에도 하락시기에도 시장은 항상 과잉반응한다. 바닥에서 매수하는 것은 실제 운의 영역이다. 차분한 마음으로 관심 지역의 좋은 매물을 협상해보는 것도 지금 같은 매수자 우위시장의 장점이 아닐까 생각한다.