최근 새 정부의 부동산 정책이 발표되었다. 6.19 대책으로 알려진 부동산 대책의 전반적인 내용을 살펴보고 해당 정책의 효과에 대해서 예측해 보고자 한다. 6.19 대책의 정책목표는 주택시장을 안정시키기 위해 투기를 억제하고 실수요자를 보호하는데 있다. 주요 사항은 다음과 같다. 먼저 전매제한이나 1순위 재당첨 금지 청약규제를 적용하는 청약조정 대상지역이 추가 선정 되었다. 기존 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 고양 등 37개 지역에서 경기도 광명과 부산 기장군, 부산진구가 추가돼 40개로 늘어나게 되었다. 이와 함께 조정 대상지역의 실효성을 높이기 위한 방안들이 함께 발표되었다. 세부적인 사항은 다음과 같다.

첫째, 전매제한기간이 강화되었다. 기존 강남 4개구와 공공택지를 제외한 21개구는 전매 제한 기간이 1년 6개월이었으나, 서울 전 지역으로 전매가 제한되어 공공 택지와 민간 택지 모두 입주할 때까지 분양권을 거래할 수 없게 되었다.

둘째, LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)를 각 10%p씩 낮추어, LTV는 70%에서 60%, DTI는 60%에서 50%로 줄어들었다. 예를 들면 기존 10억 원 아파트를 살 때 7억 원까지 담보 대출을 받을 수 있었다면, 이제는 6억 원까지만 가능하다. 또한, 규제가 없었던 아파트 잔금 집단 대출에도 DTI가 50%로 적용이 되어 이전보다 잔금 대출을 받기 어려워질 것으로 보인다. 다만, 저소득 실수요자들의 불이익을 예방하기 위하여 부부 합산 연 소득 6000만원 이하 이며, 5억 원 이하 주택을 구입하는 무주택 가구에게는 DTV, DTI가 현행대로 유지되는 예외를 두고 있다.

셋째, 재건축 규제도 강화 되었다. 기존 재건축조합원 주택공급수를 최대 3주택에서 1주택으로 제한시켰으나, 종전 소유 주택의 가격이나 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60m²이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용하였다. 그 외 주택시장 질서 확립을 위한 방안으로 관계기관 불법 행위 점검 무기한 실시, 실거래가 허위신고제도 활성화와 적극 홍보, 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화를 발표하였다.

마지막으로 이번 대책에 가장 관심이 모였던 투기과열지구 지정은 제외되었다. 올해 하반기 미국 기준금리 추가 인상과 입주물량 증가 등이 예상되면서 투기과열지구 지정은 부동산 시장에 치명적인 영향을 미칠 것이라는 판단이었을 것으로 생각된다. 전반적으로 이번 대책이 아파트 분양권 전매, 재건축에 초점이 맞춰져 있어서 오피스텔, 상가 등과 같은 수익형 부동산 부문에 풍선효과를 예상하기도 한다. 또한, 서울 전역이 전매가 어려워짐에 따라 수도권 인근의 전매가 자유로운 지역 등으로 청약 수요가 몰리게 될 것이라는 전망도 있다.

모든 정부에서 부동산 시장을 규제한 바 있다. 최근의 주식시장은 사상 최고치를 갱신해가며 이전에는 달성하기 어렵다고 생각했던 종합주가지수를 생산해내고 있다. 반면, 주식시장이 과열되었기 때문에 주식시장을 규제해야 한다는 전문가는 많지 않은 것이 현실이다.

왜 유독 부동산 시장만이 공공의 적과 같은 대우를 받게 되는 것일까. 아마도 부동산이 가지는 공공재 적인 성격 때문일 것이다. 정부의 시장개입은 시장의 실패를 전제로 하고 있다. 시장은 실패와 회복을 주기적으로 경험하며 성장하게 된다. 정부는 시장이 자체적으로 균형을 찾아갈 수 있도록 시간을 주어야 한다. 그러한 기다림을 인내하지 못하고 단편적인 현상해석을 통해 부동산 시장을 규제하고 관리하고자 한다면, 향후 발생할 수 있는 시장의 역습에 저항하기 어려울 수 있다.

정부의 부동산 시장에 대한 규제와 개입이 당초 의도한 정책목표를 달성하였다면, 이렇게 오랜 기간 동안 지속적으로 부동산 정책이 필요하게 되었을까. 반대로 시장에 맡기고 부동산 시장이 스스로 균형을 찾아갈 수 있도록 정부가 시간을 주었다면 보다 낳은 현실이 되지는 않았을까. 부동산은 자산관리의 관점에서 주식, 예금과 함께 투자자산의 한 축을 이루는 재화이다. 이러한 본질적인 고려를 포함한 보다 장기적이고 부동산 친화적인 시장 컨센서스가 필요한 시점이다.

백민석 세명대 부동산학과 교수