[충청신문=법률사무소 다올 이한나 변호사] 나부자는 상가건물을 소유하고 있는데, 마트를 운영하려고 하는 그림유통 주식회사에 상가건물 1층을 임대하려고 한다. 나부자의 경험에 비추어보면 임대사업을 하면서 임대료를 제때에 못 받거나 임대기간이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 경우가 종종 있다. 그러한 법적 분쟁이 발생한 후에 소송을 제기하면 소송기간이 더 길어지게 되고 손해도 더 커진다. 그래서 나부자는 임대차관계가 시작되기 전에 미리 분쟁에 대비해 법원에서 판결과 같은 효력을 가진 결정을 받으려고 한다. 이때 나부자가 법원에 신청하는 것을 제소전 화해라고 부른다. 나부자가 법원에 제소전 화해를 신청하는 과정을 따라가 보자.

 

나부자는 상가건물 1층에 대한 임대차계약을 어떤 내용으로 할지, 또 법원에 제소전 화해를 신청할지에 대해 그림유통과 합의한다. 합의 후에 나부자는 그림유통 사무소 소재지 관할 지방법원 또는 상가건물의 소재지 관할 지방법원에 화해를 신청한다.

 

신청취지는 보통 ‘신청인과 피신청인 사이의 위 화해신청 사건에 관하여 다음 화해조항 기재와 같은 내용의 화해가 성립되도록 권고하여 주시기 바랍니다’라고 작성하고, 아래에 신청이유로 당사자의 관계, 임대차계약 내용을 설명하고, 화해조항을 기재한다. 화해조항에는 다음과 같은 내용이 들어갈 수 있다. 임차인이 임대인에게 임대차계약 종료일까지 상가건물 1층을 원상회복하여 인도한다, 임대기간 종료 후에 건물 인도 지연으로 인한 일체의 소송비용, 집행비용, 기타 경비는 일체 임차인의 부담으로 하고 임대인은 위 비용을 임대보증금에서 공제할 수 있다, 임대차계약 종료 시 임대인의 임대차보증금반환은 임차인의 건물 원상회복 및 인도와 동시이행 관계에 있다, 임대인과 임차인이 상대방의 동의 없이 해서는 안 될 행위, 예컨대 임차인이 임차건물 또는 임차건물에 관한 권리를 타인에게 전대, 양도, 담보제공 하는 등 일체의 처분행위, 임차인이 건물의 용도나 구조를 변경하는 행위 등을 하거나 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 3개월분 이상 지급하지 않은 경우 임대인은 별도의 최고 없이 임대차계약을 해지할 수 있고, 이 경우 임차인은 기한의 이익을 상실한다, 임차인이 임료를 지체할 경우 지체 임료에 대하여 연 OO%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급한다.

 

임대차종료 시 임차인은 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임차권 등기를 말소한다, 임대기간 중 이 사건 건물에 관한 제세공과금, 영업상의 제세공과금은 임차인이 부담한다, 화해비용은 각자 부담한다. 이것은 예시적인 내용이다. 이러한 내용으로 작성된 제소전 화해를 신청한 후 법원에 양 당사자가 한 차례 출석하여 화해조항의 내용이 맞는지 확인한다. 이로써 나부자는 차후 그림유통과 법적 분쟁이 발생하면 위 화해조서에 기하여 별도의 소송 없이 집행력을 부여받아 바로 집행절차에 착수할 수 있게 된다.