[충청신문=백민석 세명대학교 부동산학과 교수] 일반인들이 부동산투자와 관련하여 직면하는 의사결정과정에서 올바른 결정에 영향을 미치는 핵심적인 지표들에 대해서 살펴보기로 한다. 다음에 제시하는 지표들은 학계와 실무에서 공통적으로 활용되고 있는 바, 일반인들의 부동산투자 의사결정에 많은 도움이 될 것이다. 부동산투자 의사결정시 고려되는 두 가지 핵심지표는 투자기간과 투자수익률이다. 투자기간은 자기자본이 투입된 이후 회수될 때까지의 기간을 의미한다. 투자수익률은 경우에 따라 보다 다양한 방식으로 해석될 수 있다. 다음은 부동산투자 의사결정 실무에서 활용되고 있는 대표적인 개념들이니 반드시 기억하기를 당부한다.

먼저 요구수익률이다. 요구수익률은 부동산 투자자의 성향에 따라 달라질 수 있는 지표다. 부동산 투자자는 안정적이면서 예금금리와 비교한 상대적인 수익을 추구하는 경우가 있으며, 위험성이 존재하지만 수익률이 높은 부동산 투자대안을 선호하는 경우도 있다. 부동산투자에 있어 요구수익률(requird rate of return)이란 부동산 투자자가 자산의 특성을 감안하여 얼마만큼의 투자수익을 합당한 것으로 인식하는지를 의미한다. 각 투자자가 미래 수익을 현재가치로 환산할 때 이 요구수익률을 사용하게 된다. 일반적으로 요구수익률은 시장금리에 해당투자의 리스크 프리미엄을 더해서 정해지게 된다.

다음은 할인율이다. 화폐의 가치는 시간에 따라 달라진다. 예를 들면 오늘의 만원과 내일의 만원, 또는 1년 후의 만원의 가치는 서로 다르다고 할 수 있다. 이렇게 시점이 다른 화폐의 가치를 하나의 시점에서 평가하고자 할 경우에 사용되는 개념이 할인율(Discount Rate)이다. 특히 그 평가시점을 현재로 할 경우 이는 할인된 현재가치이다. 할인을 하게 되면 미래의 현금흐름은 현재가치로 환산하면 항상 작아지게 된다. 이유는 미래의 수입은 당장에 소비를 할 수 있는 수입이 아니므로 현재의 수입보다 가치가 작다. 이와 같이 시간적으로 소비를 참는 대가가 바로 할인율을 의미한다.

다음은 순현가(NPV)이다. 순현가(Net Present Value)란 일정한 부동산에 투자를 할 때, 매년 투자회수액의 현재가치 합계에서 총 초기투자비를 제외한 현재가치로서의 수익을 말한다. 순현가를 계산하기 위해서는 사전에 할인율을 정해야 하며, 이때의 할인율은 해당 투자의 위험도를 고려한 투자자의 요구수익률이 되어야 한다. 순현가는 재무계산기나 액셀프로그램을 통해서 계산할 수 있다. 계산된 순현가가 양수이면 해당투자가 투자자의 요구수익률을 만족시키고도 남는다는 의미이며, 순현가가 음수이면 해당투자는 투자자의 요구수익률을 만족시키지 못함을 의미한다. 따라서 순현가가 음수이면 해당 부동산투자는 하지 말아야 한다.

다음은 내부수익률(IRR)이다. 내부수익률(Internal Rate of Return)이란 순현가를 영(Zero)으로 만드는 할인율을 의미한다. 즉, 미래의 현금흐름이 초기투자액과 같도록 만드는 할인율을 말한다. 내부수익률은 투입된 자본이 투입기간 동안 원금을 상환하고도 남는 수익의 사업에 투자되어 있는 동안의 수익률이 된다. 부동산투자 의사결정과정에서는 내부수익률이 높은 투자대안을 선택하는 것이 좋다. 부동산투자 의사결정과 관련한 다수의 지표들이 존재하지만 실무에서는 내부수익률이 가장 많이 활용되고 있지만, 구체적인 부동산 투자에 있어서는 위의 지표들 이외에도 심도 있는 또 다른 지표들이 활용되기도 한다.

향후 부동산투자를 권유받게 되는 경우 상대방에게 해당 투자대안의 순현가(NPV)나 내부수익률(IRR)이 어느 정도인지를 반드시 물어볼 것을 당부한다. 상대방이 해당 질문에 대하여 확실하게 설명하지 못하거나 도리어 해당 지표가 무엇이냐고 되묻는 경우에는 투자성과가 좋지 않을 가능성이 높다. 해당 투자대안은 포기하는 것이 옳은 의사결정이다. 궁극적으로 부동산투자를 권유 받는 경우 해당 투자대안에 대한 수익률을 직접 계산할 수 있는 실력을 배양해야 할 것이다. 부동산투자 의사결정은 투자자가 직접 해야 하는 중요한 사안이기 때문이다.